Le droit de l’urbanisme désigne l’ensemble des règles qui encadrent les possibilités de construction en France. Ces réglementations en vigueur varient selon les communes, et même selon les zones au sein d’une même municipalité. Si vous souhaitez installer un hébergement atypique à des fins touristiques, il est essentiel de vérifier la compatibilité de votre projet avec le code de l’urbanisme. En cas de non-conformité, vous risquez une amende, voire la démolition de votre location. Comprendre les règles d’urbanisme appliquées aux hébergements insolites est donc une étape cruciale avant de se lancer. Vous exercerez ainsi une activité 100 % légale et rentable !

Le cadre juridique des hébergements insolites

Un hébergement insolite est une structure de loisirs originale et non conventionnelle. Il en existe de nombreuses typologies : yourte, tipi, bulle ou dôme, cabane perchée… Il s’agit de logements touristiques originaux et atypiques. Actuellement, il n’existe pas de réglementation spécifique concernant l’installation de ces structures en France. À défaut, elles sont encadrées par d’autres textes existants (code de l’urbanisme, code du tourisme…). Sont classées parmi les habitations légères de loisirs (HLL), des tentes, des caravanes ou des résidences mobiles de loisirs (RML). Deux types de réglementations régissent leur implantation :

– Les règles relatives aux campings et parcs résidentiels de loisirs (PRL) ;
– Le droit commun de l’urbanisme.

Hébergements atypiques, campings et résidences de loisirs

On considère la majorité des hébergements insolites comme des habitations légères de loisirs (HLL). Ces constructions démontables et mobiles répondent à des usages touristiques et de loisirs. Les propriétaires peuvent installer des yourtes, cabanes et tipis équipés sur des terrains de camping, des PRL, ou des villages de vacances classés en tant qu’hébergements légers.

En revanche, une yourte ou une cabane non équipée est assimilée à une tente, et peut être installée sur des terrains de camping ou des PRL spécifiquement prévus à cet effet. Quant aux roulottes mobiles, elles sont assimilées à des résidences mobiles de loisirs (RML), parce qu’elles peuvent être déplacées facilement.

L’hébergement insolite et le droit commun de l’urbanisme

Lorsque l’installation d’un hébergement insolite ne se fait pas sur un terrain de camping ou un PRL, elle est régie par le code de l’urbanisme. Son implantation doit alors respecter le plan local d’urbanisme (PLU) de la commune ou, à défaut, le règlement national d’urbanisme (RNU). Ce dernier s’applique si la municipalité dans laquelle vous souhaitez démarrer votre activité ne dispose pas de son propre document d’urbanification.

Hébergement atypique et plan local d’urbanisme (PLU)

Le PLU divise les terrains des communes en zones distinctes, chacune étant soumise à une réglementation spécifique. Il définit notamment si un terrain est constructible ou non. Il est rare que le PLU prévoit des zones spécifiquement destinées aux yourtes ou cabanes. Cependant, cela ne signifie pas que l’installation d’un hébergement insolite est possible dans toutes les zones de la commune concernée. L’occupation d’un terrain à titre d’habitation de loisirs est réglementée, même sans construction. En dehors des terrains de camping et des PRL, les yourtes et cabanes dans les arbres doivent se conformer aux mêmes règles de construction que les autres types d’habitations de la commune.

Le règlement national d’urbanisme pour installer un hébergement de loisirs

En cas d’absence de PLU, c’est le règlement national d’urbanisme qui rentre en application. Ce règlement se présente sous la forme d’un document général qui régit les constructions immobilières en France. Il suit le Code de l’Urbanisme et s’applique par défaut. Vous pouvez très facilement le consulter en ligne sur le site Légifrance. Le RNU a été modifié en 2014 et 2015 par deux principes qui limitent l’urbanisation et préserver les espaces naturels. D’une part, la fin du mitage des constructions n’autorise plus les constructions en dehors des zones urbaines. D’autre part, le principe de continuité des bâtiments existants ne permet que les constructions d’extension. Cette modification du cadre juridique entraîne des difficultés à trouver des espaces au calme, plus propices à l’accueil d’un hébergement atypique.

Réglementation des hébergements insolites : les démarches indispensables

Une fois que vous avez identifié un terrain conforme, vous devrez obtenir les autorisations administratives nécessaires. En fonction de la nature du projet, trois types de demandes peuvent être nécessaires. Les travaux ne peuvent commencer qu’après obtention de l’accord des autorités compétentes. De plus, si votre projet consiste à proposer des séjours touristiques, il s’agit d’une activité commerciale. C’est alors la réglementation du code du tourisme, en plus du code de l’urbanisme, qui s’appliquera. Voici les étapes à suivre pour être en conformité avec l’urbanisme des hébergements insolites :

1. Faire une déclaration préalable pour soumettre son projet à la mairie : la déclaration préalable est un document détaillé qui comprend des plans de situation, de coupe et de masse. La mairie peut la rejeter si le terrain n’autorise pas le type d’hébergement envisagé ;
2. Déposer une demande de permis d’aménager pour installer un hébergement insolite : le permis d’aménager est un dossier plus complet (environ quinze pages) à déposer en mairie, accompagné de plans spécifiques. Le délai d’instruction est généralement de trois mois ;
3. Déposer un permis de construire pour HLL (si l’hébergement sort du cadre qui englobe cette catégorie) : le permis de construire est similaire au permis d’aménager, avec un délai d’instruction également de trois mois. Ce permis peut être refusé si le terrain est non constructible.

Le choix entre une déclaration préalable, un permis d’aménager ou un permis de construire dépend de la zone d’implantation, du type d’hébergement et de la surface de plancher.

Considérations supplémentaires sur l’urbanisme des hébergements insolites pour se lancer en toute légalité

Au-delà des obligations liées au droit de l’urbanisme, il est également crucial de tenir compte de la nature du terrain. Par exemple, un terrain argileux ne conviendra pas à l’installation d’une cabane au sol. À l’inverse, une bulle transparente sera mieux adaptée à un terrain plus « souple ». L’environnement doit aussi être pris en compte. Une bulle transparente nécessite un grand espace dégagé pour préserver l’intimité des hôtes.

Il est donc essentiel de réfléchir à la compatibilité du terrain et de son environnement avec le projet d’hébergement, en plus des exigences liées à l’urbanisme.

L’urbanisme des hébergements insolites est une question complexe. Pourtant, la conformité aux normes locales et nationales est essentielle pour garantir la légalité de votre projet touristique. Avant de vous lancer dans l’installation d’une roulotte, d’une cabane dans les arbres ou d’une maison sur pilotis, il est crucial de bien comprendre les règles du droit de l’urbanisme. Le respect des démarches administratives et des réglementations locales est également un prérequis. Enfin, la prise en compte des spécificités de votre terrain vous permettra de créer un espace de loisirs unique et accueillant. Et de vous préserver de tout risque juridique ! En définitive, bien préparer votre projet d’hébergement insolite est essentiel. Pour vous conformer à la législation, mais aussi pour contribuer au développement d’un tourisme durable dans des lieux insolites et préservés.