Réduire son imposition est un enjeu majeur pour les propriétaires, en particulier lorsqu’il s’agit d’hébergements insolites. Ce type d’investissement continue d’ailleurs de séduire de nombreux particuliers en quête de rendement locatif. Exonéré de TVA, il est réputé plus avantageux que la location classique. Mais qu’en est-il vraiment ? Entre les frais de gestion, les dépenses d’entretien, et le montant des impôts à payer, vos dépenses peuvent grimper en flèche. Pourtant, il suffit de faire les bons choix en matière de fiscalité pour profiter d’un placement immobilier vraiment rentable.

Comprendre son statut fiscal pour réduire son imposition

Avant de vous lancer dans l’entreprise qui consiste à réduire son imposition, il est essentiel de connaître votre statut d’activité. En effet, la loi différencie le statut de loueur particulier et de loueur professionnel. Selon la catégorie à laquelle vous appartenez, les obligations et les éventuelles optimisations ne seront pas les mêmes.

Les loyers perçus au titre d’un investissement immobilier locatif sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu. Mais posséder un logement loué en tant qu’habitation ou une résidence de tourisme, ce n’est pas la même chose. Les propriétaires d’un bien dédié à la location saisonnière sont en effet soumis à des règles spécifiques. Statut, régime d’imposition, on vous explique tout.

La location meublée non professionnelle ou LMNP

La location meublée non professionnelle (LMNP) est le régime de base de la location touristique saisonnière par des particuliers. Ce statut permet à un propriétaire de proposer en location meublée un bien lui appartenant. Il ne concerne pas uniquement les résidences de tourisme, et peut être appliqué à tous types de location meublée.

Ce statut opère une distinction entre un exploitant professionnel et un particulier qui cherche à générer un complément de revenus. Le régime fiscal est plus avantageux pour la deuxième catégorie de loueur. La loi prévoit en effet des formalités administratives moins contraignantes pour ce mode de location.

Pour en bénéficier, vous devez remplir l’une des conditions suivantes.
– Vos revenus locatifs ne dépassent pas 23 000 euros de recettes annuelles
– Les loyers perçus ne représentent pas plus de 50 % des revenus de votre foyer fiscal.

Si vos recettes locatives dépassent l’un de ces seuils, vous serez considéré comme un exploitant professionnel. La différence entre ces deux statuts ? Les règles applicables sur le déficit foncier et la plus-value immobilière. Elles sont plus intéressantes en LMNP que pour un exploitant professionnel.

La location meublée professionnelle ou LMP

Bien entendu, le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) s’applique si vous dépassez les 23 000 € de recettes locatives et que ces recettes sont supérieures à vos autres revenus d’activité.

Il présente plusieurs avantages, à savoir l’imputation des déficits sur le revenu global, et l’exonération possible d’impôt sur la plus-value après 5 ans. Cependant, les obligations comptables liées au statut de loueur meublé professionnel sont plus strictes.

Comment réduire son imposition avec une location saisonnière meublée ?

L’investissement immobilier locatif fait régulièrement l’objet de lois. Elles ont pour objectif d’inciter les particuliers à faire l’acquisition d’un bien pour le louer. Le législateur a donc mis en place plusieurs dispositifs de défiscalisation.
– La loi Pinel, qui concerne l’achat dans le neuf ;
– La loi Censi-Bouvard encourage, elle, l’acquisition de biens situés dans des résidences de services ;
– Et la loi Malraux concerne le patrimoine historique.

Ils permettent de bénéficier d’avantages fiscaux contre un engagement de louer le bien pour une certaine durée.

Toutefois, aucun de ces dispositifs n’est applicable aux propriétaires d’hébergements de tourisme insolites. Ils ont en effet un point commun : encourager l’agrandissement du parc de logements permanents en facilitant les investissements. Mais rassurez-vous, il est tout de même possible de réduire vos impôts sur le revenu en étant propriétaire d’un hébergement de tourisme.

Le micro-BIC : le régime d’imposition le plus accessible en LMNP

En tant que propriétaire d’hébergements insolites, vous avez tout intérêt à connaître les aménagements prévus par la loi pour réduire le montant de votre imposition !

Les revenus locatifs perçus par le propriétaire d’un logement de tourisme sont soumis à l’impôt. Toutefois, les recettes tirées de la location d’un bien en location meublée non professionnelle ne sont pas considérées comme des revenus fonciers. Ils entrent en effet dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce régime fiscal prévoit un certain nombre de déductions et d’abattements forfaitaires. Il peut être très rentable pour le propriétaire d’un logement meublé. Ainsi, le statut de la LMNP constitue à lui seul un levier d’optimisation fiscale très puissant.

La plupart des propriétaires de logements de tourisme commencent par bénéficier du régime micro-BIC. Avec sa comptabilité simplifiée et ses formalités déclaratives réduites au strict minimum, ce régime fiscal est une aubaine. Il permet aux particuliers de ne pas consacrer trop de temps à leur investissement immobilier locatif.

Le micro-BIC est accessible à tous les propriétaires de logements de tourisme, si leurs revenus ne dépassent pas 77 700 € par an, avec un abattement de 50 % pour les logements classés.
Pour les hébergements non classés, le plafond est de 77 700 €, sauf en zone tendue où il est réduit à 15 000 € par an. Dans ce cas, l’abattement est de 30 %. Toutefois, ce n’est pas toujours la meilleure option pour rentabiliser un investissement immobilier locatif et réduire le montant de son impôt sur le revenu.

Le régime d’imposition au réel, solution efficace pour réduire son imposition

Depuis le 1er janvier 2017, les propriétaires d’une résidence de tourisme ne peuvent plus bénéficier du dispositif de défiscalisation prévu par la loi Censi-Bouvard. Cependant, il existe d’autres méthodes pour réduire l’imposition d’un hébergement de tourisme. Choisir le régime d’imposition au réel plutôt que le micro-BIC peut vous permettre de générer de considérables économies.

Comment fonctionne l’imposition au réel d’un hébergement insolite ?

Le régime réel est le second mode d’imposition pour les revenus locatifs des logements de tourisme meublés. Il concerne d’office les particuliers dont les loyers perçus dépassent 77 700 € par an. Mais il peut aussi être choisi par ceux qui ne souhaitent pas bénéficier du régime micro-BIC, quel que soit le montant des recettes effectuées. Attention, une fois transmis au service des impôts, ce choix est irrévocable pour une durée de trois ans.

Ce régime fiscal implique de déclarer l’ensemble des recettes et des dépenses liées à votre hébergement insolite. Le principe du régime réel est de vous permettre de déduire les sommes effectivement dépensées pour la gestion et l’entretien de votre logement meublé. Vous ne pouvez donc pas bénéficier de l’abattement forfaitaire de 50 %.

Les avantages fiscaux du régime réel pour les locations touristiques meublées

Chercher à réduire son imposition est une chose, le faire en toute connaissance de cause en est une autre.

L’imposition au régime réel est plus contraignante que le micro-BIC. En choisissant ce régime fiscal pour votre activité touristique, vous serez en effet soumis à de nombreuses obligations déclaratives et comptables. Cependant, ces dépenses peuvent être compensées par la réduction d’impôts dont vous allez bénéficier avec ce régime fiscal.

Ce mode d’imposition vous permet de déduire de votre revenu fiscal de référence différentes dépenses, liées à votre location meublée.
En voici quelques exemples :
– les dépenses liées à l’entretien ;
– les frais de fonctionnement et les charges de copropriété ;
– la taxe foncière ;
– les intérêts du prêt immobilier ;
– l’amortissement du logement.

Réduire le montant de ses impôts sur le revenu grâce à l’amortissement

L’amortissement est le principal avantage du régime réel. C’est une notion comptable qui permet de prendre en compte l’usure et la perte de valeur progressive d’un bien. Son mécanisme de déduction est très avantageux et s’étale sur une longue période. Le prix d’acquisition du bien, les travaux effectués et le mobilier sont en effet déductibles, avec possibilité de report sur plusieurs années.

Chaque année, vous pouvez inscrire une partie de l’amortissement de votre logement de tourisme sur votre déclaration de revenus, et le déduire du montant de vos impôts. C’est une astuce très efficace pour améliorer le rendement d’un investissement locatif en LMNP, et, du même coup, réduire son imposition.

Demander le classement d’un hébergement insolite pour réduire son imposition

Le classement d’un hébergement de tourisme est une procédure qui permet à un propriétaire de faire reconnaître la qualité de son logement par un organisme tiers. C’est une démarche exigeante, mais qui se révèle bénéfique, tant en termes de notoriété et d’image, que de fiscalité.

Qu’est-ce que le classement d’une location de tourisme meublée ?

Le classement officiel des hébergements de tourisme est un outil destiné à informer les clients sur le niveau de confort et la qualité des prestations d’une location saisonnière. C’est le fameux système d’étoiles, que l’on trouve régulièrement dans les hôtels ou les campings. Il est géré par Atout France, un organisme public consacré au développement du tourisme en France.

En matière de location touristique, la loi opère une distinction entre les différentes catégories de logements. La réglementation n’est pas la même pour les résidences de tourisme, les meublés de tourisme et les habitations légères de loisirs. Le cahier des charges est identique pour la plupart des logements, excepté pour les meublés de tourisme, qui possèdent leur propre système de classement. Les hébergements insolites étant considérés comme des habitations légères de loisirs, ils obéissent aux règles de classement de droit commun.

Procédure pour obtenir le classement d’une résidence de tourisme insolite

Si un meublé de tourisme (studio, appartement ou maison) peut obtenir un classement personnalisé, les résidences insolites comme les yourtes, cabanes, tipis ou roulottes dépendent du site sur lequel elles sont implantées. La demande de classement doit donc venir de l’exploitant du camping ou du parc de loisirs. Cela signifie que si vous faites l’acquisition d’un logement atypique dans un parc résidentiel classé, vous bénéficiez automatiquement de cette reconnaissance pour la location de votre bien.

Quelle fiscalité pour les logements insolites classés ?

Le classement d’un hébergement de tourisme est un sérieux atout pour son propriétaire. En plus de lui donner davantage de visibilité et d’attrait auprès de sa clientèle, il permet de bénéficier de conditions fiscales avantageuses dans le cadre du régime micro-BIC.

Un logement de tourisme classé permet :

– De bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives, contre 30 % pour les hébergements non classés ;

– De bénéficier d’un plafond de recettes annuel fixé à 77 700 €, au-delà duquel le régime réel devient obligatoire.

Autrement dit, vous ne payez des impôts que sur la moitié de vos revenus locatifs, dans la limite des 77 700 € de chiffre d’affaires. Au-delà de ce plafond, ou si vous optez volontairement pour le régime réel, vous pourrez déduire certaines charges et amortissements pour optimiser votre fiscalité.

L’investissement immobilier locatif dans une résidence de tourisme est un placement financier avantageux. Même si les dispositifs de défiscalisation les plus connus (Censi-Bouvard et Pinel) ne sont pas applicables aux logements saisonniers, vous pourrez réaliser de réels bénéfices. Avec des choix astucieux et stratégiques, et en prenant le temps de comparer les différents régimes fiscaux, réduire son imposition quand on gère un hébergement insolite est à la portée de chaque propriétaire !