La location d’un meublé de tourisme est une pratique de plus en plus répandue. Elle contribue à diversifier l’offre de logements touristiques en France, en autorisant les particuliers à utiliser leur habitation pour faire de la location saisonnière. Le bail meublé touristique est très encadré par la loi et obéit à des règles spécifiques. Vous êtes propriétaire d’une résidence insolite et vous souhaitez en faire un meublé de tourisme ? Voici tout ce que vous devez savoir sur l’activité de location de meublé touristique.

Quelle est la réglementation applicable à un meublé de tourisme ?

Le meublé de tourisme fait partie de la catégorie des hébergements touristiques marchands, au même titre qu’une résidence de tourisme ou une habitation légère de loisirs. Le Code du tourisme propose une définition précise du meublé de tourisme, et encadre strictement la location touristique saisonnière entre particuliers.

Qu’est-ce qu’un logement meublé touristique au sens du Code du tourisme ?

La location d’un meublé de tourisme permet à un particulier de mettre en location sa résidence, principale ou secondaire, pour un court séjour. Ce mode d’hébergement est encadré par la loi depuis 2009. Sont considérés comme des meublés de tourisme au sens de l’article L.324-1-1 du Code du tourisme :
– les appartements, villas et studios meublés ;
– les meublés loués à une clientèle de passage ;
– une location à la nuitée, à la semaine ou au mois.

Ces logements sont donc uniquement destinés à la location saisonnière temporaire. Un locataire ne peut occuper votre résidence plus de 90 jours consécutifs.

Par ailleurs, un meublé de tourisme est un logement indépendant, qui n’est accompagné d’aucune prestation annexe. Ce type de location comprend uniquement l’hébergement, sans activité de loisirs ni service de restauration. Il peut faire l’objet d’un classement et se voir attribuer une ou plusieurs étoiles en fonction de son niveau de confort.

Quelle est la durée maximale de location pour un meublé de tourisme ?

À l’origine, le meublé de tourisme est un logement loué à des particuliers pour un court séjour. Face à l’engouement des Français pour ces locations saisonnières, le législateur s’est penché sur le caractère temporaire de la location. La loi Élan du 23 novembre 2018 autorise ainsi les communes à élaborer un règlement local.

Selon les villes, un propriétaire est donc autorisé à louer sa résidence principale à des particuliers pour une durée maximale de 120 jours par an. En cas de dépassement, le propriétaire de la résidence s’expose à une amende qui peut atteindre 10 000 euros.

Au-delà de ce seuil de 120 jours, le logement ne peut plus être considéré comme une habitation, résidence principale ou secondaire. Sa transformation en meublé de tourisme nécessite donc l’accomplissement de démarches administratives spécifiques.

Location d’un meublé de tourisme et hébergement insolite : que dit la loi ?

La définition d’un meublé touristique établie par le Code du tourisme nous éclaire sur un point essentiel : toutes les résidences insolites ne peuvent pas entrer dans la catégorie des meublés de tourisme. En effet, la loi française considère que seules les constructions apparentées à des appartements, villas ou studios peuvent être reconnues comme des habitations meublées touristiques. Cela comprend donc les constructions permanentes avec fondations.

Un tipi, une roulotte ou une yourte sont donc exclus de la catégorie des meublés de tourisme. Ces structures démontables sont plutôt assimilables à des habitations légères de loisirs. En revanche, les chalets avec fondations, les maisons troglodytes ou certaines habitations atypiques, comme les phares anciens, peuvent être utilisés pour de la location de meublé touristique.

Quelles autorisations faut-il pour transformer une résidence insolite en meublé de tourisme ?

Louer votre résidence insolite en tant que meublé de tourisme nécessite d’accomplir certaines formalités. Les logements touristiques sont en effet soumis à une double réglementation : nationale et locale. Chaque commune peut ainsi élaborer une procédure de déclaration et d’enregistrement.

Changement d’usage, déclaration préalable de travaux : les autorisations à obtenir auprès de la mairie

En droit de l’urbanisme, chaque bâtiment se voit attribuer un usage au moment de sa construction. Cinq destinations sont listées dans l’article R.151-27 du Code de l’urbanisme. Elles regroupent différents usages comme l’habitation, le commerce ou l’activité professionnelle (bureau). L’usage d’un bâtiment est définitif, toute modification est soumise à autorisation de la mairie.

Si le propriétaire d’une habitation décide de louer son logement plus de 120 jours par an, et selon le règlement local, il peut être contraint de solliciter :
– une déclaration préalable de changement de destination ;
– une autorisation de changement d’usage.

Dans certaines villes, comme Paris, Nice, ou Marseille, transformer un logement en hébergement hôtelier ne peut être autorisé que si le propriétaire propose une compensation. Ainsi, la suppression d’une habitation doit être compensée par la création d’une autre habitation. N’hésitez pas à contacter la mairie de votre commune avant de commencer une activité de location meublée touristique.

La procédure de déclaration d’un meublé de tourisme en mairie

L’activité de location d’un meublé de tourisme est soumise à déclaration. Le bailleur doit informer la mairie de la commune dans laquelle se trouve le logement, de son intention de faire de la location meublée occasionnelle. Si le loueur n’est pas propriétaire de son habitation, il peut quand même pratiquer cette activité, mais avec l’accord du propriétaire.

Dans les communes qui connaissent une forte tension immobilière, la mairie a mis en place une procédure de déclaration avec enregistrement. Chaque ville concernée peut mettre en place sa propre procédure, et proposer une plateforme de déclaration et d’enregistrement en ligne. Après avoir fourni des informations sur son logement, le loueur obtient un numéro d’enregistrement.

Ce numéro d’enregistrement permet à la mairie d’identifier le logement et de suivre le nombre de meublés de tourisme présents sur son territoire. Il permet aussi de vérifier que le seuil maximal des 120 jours est bien respecté, lorsqu’il s’impose au bailleur. Ce numéro est nécessaire pour faire enregistrer votre résidence touristique insolite sur une plateforme de location entre particuliers. L’absence de numéro d’enregistrement est passible d’une amende de 5 000 euros.

Locataires, déclaration de revenus, taxes : quelles obligations pour le propriétaire d’un meublé de tourisme ?

Avant de vous lancer dans l’activité de location d’un meublé touristique, vous devez prendre en compte certains paramètres. En tant que loueur, vous devez respecter plusieurs obligations envers vos locataires, collecter la taxe de séjour, et déclarer vos revenus.

Les obligations du loueur d’un meublé de tourisme

La location d’un meublé touristique implique la signature d’un contrat de location entre le loueur et ses locataires. Ce formalisme permet d’encadrer et de sécuriser ce mode de location entre particuliers. Si vous passez par une plateforme de location en ligne, les formalités de bail sont prises en charge par la plateforme. Depuis 2015, le contrat doit être accompagné d’une fiche de police lorsque les locataires sont étrangers.

En tant que loueur, vous devez fournir des locaux décents, au sens du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Cela implique une résidence close et couverte, qui garantit la sécurité des locataires. La location saisonnière ne doit comporter aucune fuite d’eau et aucun problème électrique. Le local est également exempt de parasites et correctement ventilé. Il doit être muni d’un détecteur de fumée. Le loueur d’une résidence meublée saisonnière a également intérêt à vérifier que l’assurance du logement couvre bien les risques liés à son activité.

Quel budget prévoir pour votre activité de location d’un meublé de tourisme ?

Louer votre résidence insolite en tant que meublé de tourisme est une activité imposable. Vos revenus locatifs doivent faire l’objet d’une déclaration en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Selon le montant de vos revenus, vous pourrez choisir entre le régime fiscal micro-BIC, ou le régime réel.

Le micro-BIC est un régime simplifié, avec une comptabilité allégée et un abattement forfaitaire de 50 %. Le régime réel est plus exigeant, mais il vous permet de déduire certains frais de vos revenus locatifs. La loi vous permet également de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 71 % si votre meublé de tourisme a fait l’objet d’un classement. Ainsi, vous ne serez véritablement imposé que sur 29 % de vos revenus locatifs. Vous pouvez également être amené à payer des cotisations sociales.

Par ailleurs, le propriétaire d’un meublé de tourisme doit collecter la taxe de séjour, au même titre qu’un hôtelier. Le montant de cette taxe se calcule par jour de présence et pour chaque locataire. Chaque année, vous devez remplir une déclaration des sommes perçues et les reverser à la mairie.

Utiliser votre résidence insolite pour faire de la location meublée touristique est tout à fait possible. Vous devez simplement vérifier la loi applicable aux meublés de tourisme. N’hésitez pas à vous rapprocher de la mairie de votre commune. Elle vous indiquera si votre activité est soumise à déclaration, avec procédure d’enregistrement et changement d’usage.