Lorsque vous avez eu votre idée lumineuse de créer un hébergement insolite, et comme vous avez pu le lire dans notre guide de démarrage, le plus important est de trouver un lieu adapté et conforme à votre projet.
Dans cet article nous allons donc vous présenter toutes les spécificités et possibilités dans le choix du terrain.

Une des étapes les plus difficiles dans la création d’un projet d’hébergement insolite, c’est l’acquisition d’un terrain.
En effet, la recherche n’est pas toujours facile car les disponibilités de terrain ne sont pas toujours nombreuses.

Comment trouver un terrain ?

Voici les différentes possibilités pour trouver un terrain :

• Les sites d’annonces : comme Leboncoin par exemple ou des sites spécialisés comme immotourisme.com. Ces sites recensent de nombreux terrains à vendre partout en France. Les annonces sont postées aussi bien par des professionnels que des particuliers. Vous trouverez également des sites internet, proposé par des régions, qui pourront vous aider à investir. C’est le cas du département de l’Eure par exemple qui propose via son site Eurêka d’aider les porteurs de projet.
• Les mairies/collectivités : faire appel aux structures publiques et notamment aux mairies des communes aux alentours de votre recherche, est une bonne idée. En effet, elles sont souvent au courant des ventes/disponibilités de terrains et parfois avant tout le monde. Nous pouvons donc vous conseiller de vous présenter à elles avec une brochure expliquant rapidement votre projet et votre recherche. Elles connaîtront votre projet et le type de terrains que vous recherchez et pourront donc être amenées à vous recontacter. C’est bien de les tenir informées de l’activité que vous souhaitez développer sur la zone car ces structures pourraient être de bons conseils et avoir des idées à vous soumettre.
• Les cabinets de consulting : comme par exemple, le Cabinet Alliances, spécialisé dans le développement touristique. Ces structures disposent très souvent d’une très bonne connaissance du secteur et du marché et d’un excellent réseau. David Paquet du Cabinet Alliances est dans le métier depuis très longtemps, il saura identifier les opportunités les plus adaptées à un ou plusieurs projets. Il a un rôle de mise en relation entre les vendeurs et les porteurs de projet et il met un point d’honneur à les aider, car la recherche de terrain est le cœur du projet.
• Les agences immobilières : un excellent moyen également de garder un œil sur le marché et de saisir une opportunité quand elle se présente.
• Esprit Insolite : nous pouvons vous accompagner dans vos recherches via notre page dédiée Les petites annonces. Vous trouverez plus d’informations à ce sujet en bas de cet article.
• Les CCI (chambre de commerce et d’industrie) : elles accompagnent les entreprises et les particuliers dans leur projet de création ou de reprise d’activité. Elles ont une vue large sur le marché dans la région. Plus d’information ici : CCI
• Les AADT (Agences d’Attractivités et de Développement Touristique) : il en existe de plus en plus et elles ont pour mission de gérer l’attractivité et le développement économique d’un territoire, mais également l’attractivité et le développement touristique de ce dernier. Exemple dans le Vaucluse : VPA ou encore Invest Vaucluse Provence.

Mon terrain est-il conforme au PLU ?

Vous avez trouvé votre terrain ? Super, il faut maintenant s’assurer qu’il soit conforme pour accueillir votre projet. Pour cela vous pouvez prendre un rendez-vous avec le responsable urbanisme de la commune concernée afin d’étudier le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de cette dernière. Selon les communes, il peut y avoir des RNU, c’est la même chose sauf que les règles ne sont pas propres à la commune mais au Règlement National d’Urbanisme.
Si tout se passe bien, vous déposerez ensuite le permis de construire correspondant à votre projet.

En revanche, il se peut que votre projet ne soit pas conforme au PLU, dans ce cas-là, votre création d’hébergement va prendre plus de temps car vous allez devoir demander la révision de ce PLU, mais pas d’inquiétude, tout n’est pas perdu…
Pour demander la révision d’un PLU vous allez devoir constituer un dossier à présenter aux élus qui décideront de la faisabilité du projet. L’objectif est de rendre un dossier le plus immersif possible. En effet, la plupart du temps les élus ne se déplacent pas, ils valident les dossiers depuis leur bureau. Le fait de réaliser un dossier comprenant des maquettes, des vidéos, etc. leur permettront de se projeter et d’adhérer plus facilement à votre projet.

Comment rédiger mon dossier de présentation du projet aux élus ?

Vous devez mettre toutes les chances de votre côté. Pour cela vous allez devoir aborder différents points :

• Communiquer sur les valeurs de votre projet : elles doivent correspondre au lieu dans lequel vous décidez de vous implanter. Vous devez les porter jusqu’au bout, c’est ce qui fait l’essence de votre projet.
•  Prêter attention à l’esthétique paysagère : votre projet doit s’intégrer parfaitement dans son environnement tout en étant en synergie avec le paysage. C’est sur ce point que l’immersion est importante car les élus y sont sensibles.
•  Mettre en avant vos enjeux : pas uniquement votre motivation, vos apports, vos forces, mais également ceux que vous avez à apporter à la collectivité et au territoire. Vous pouvez donc parler de l’image méliorative (projet de qualité, visible et attractif…) et des retombées économiques (taxe de séjour, masse salariale, fréquentation de la zone…)

Quels terrains permettent d’éviter de passer par le PLU ?

Il existe différents cas qui permettent d’éviter de passer par la révision du Plan Local d’Urbanisme :

• Les Zones Naturelles Touristiques (ZNT) : ce sont des anciens campings, sur ce type de terrains on peut construire des hébergements et des structures d’accueil sans réglementation spécifiques.
• Les Zones STECAL : ce sont de petites zones (5 hébergements maximum) qui permettent de sortir du règlement du PLU. La zone STECAL permet de tester son projet. Vous pouvez faire une demande de création de zone STECAL auprès de votre commune.
• L’habitat temporaire : ce type de zone est limité à une durée de 3 mois d’implantation, idéal pour tester son projet mais cela signifie qu’il vous faudra démonter vos hébergements et quitter les lieux après 3 mois.
• Les hébergements sur l’eau : il n’existe aucune réglementation sur l’eau ! C’est donc un cas spécifique. La principale contrainte est que les ABF (Architectes des Bâtiments de France) peuvent s’y opposer en raison de l’esthétique.
• La location de terrain par les collectivités : certaines collectivités louent des terrains sur des longues durées. La location se base sur des accords “gagnants-gagnants” définis au préalable. Les négociations peuvent avoir lieu sur le nombre d’hébergements (plus il y en a, plus c’est cher), et parfois sur d’autres aspects environnementaux ou utiles (ex : laisser le lieu ouvert au public la journée, surveiller le parc la nuit…).
• Les terrains d’agriculture : ils bénéficient des possibilités de diversification d’activités. En revanche l’activité agricole doit bien être implantée. On ne peut pas se dire “je vais élever des chèvres pour pouvoir mettre ma cabane”, l’activité doit être, a minima, ancienne.

Vous connaissez à présent tous les secrets pour trouver le bon terrain pour votre projet d’hébergement insolite. Nous espérons que vous trouverez le bien correspondant pleinement à vos besoins.

Comme expliqué au début de cet article, Esprit Insolite vous accompagne dans votre recherche.
Pour faire votre demande de recherche de terrain c’est ici : Rechercher un terrain

Vous pouvez également consulter ces 2 rubriques qui pourront éventuellement vous aider :

L’équipe d’Esprit Insolite reste bien entendu à votre disposition pour vous renseigner si besoin.

Et maintenant ?

Place à la partie étude de marché puis la partie financement.
Si vous n’avez pas encore lu notre guide de démarrage de projet nous vous conseillons de le faire.
Si vous l’avez lu, voici des articles vous permettant de réaliser votre étude de marché et votre business plan.