En France, certains sites naturels ou patrimoniaux font l’objet d’une protection particulière. Ainsi, savoir si l’on peut construire un hébergement insolite en zones protégées n’est pas toujours simple. Cette réglementation peut être contraignante, et restreindre fortement les possibilités d’aménagement sur les terrains privés. Le code de l’urbanisme, du patrimoine, et certaines lois françaises limitent le développement des constructions, voire les interdisent. Si vous souhaitez construire des logements atypiques dans un parc naturel ou aux abords d’un monument historique, mieux vaut vous renseigner en amont ! Par leur caractère exceptionnel, ces lieux sont cependant très attractifs pour vos hôtes. Chaque année, le tourisme axé sur le patrimoine, le développement durable et la biodiversité, rencontre un franc succès. Voici toutes les informations à connaître pour respecter la réglementation en zones protégées.

Les zones protégées : une grande variété d’aires naturelles et de sites patrimoniaux

Une zone protégée est un espace dont la préservation est rendue nécessaire par son caractère culturel, patrimonial, scientifique, naturel, écologique ou historique. Il s’agit d’un terme générique qui regroupe une grande variété d’espaces et de sites.

Les zones protégées en raison de leur intérêt culturel, historique, scientifique ou patrimonial

Lorsqu’un bâtiment présente un intérêt culturel, historique, patrimonial ou scientifique, l’administration peut instaurer une protection au titre des monuments historiques. Cette protection concerne le bâtiment en lui-même et ses abords. Les constructions situées dans le champ de visibilité du monument, ou dans un périmètre délimité par arrêté, sont soumises à des prescriptions spécifiques. L’objectif de cette mesure de protection est la conservation du site et sa mise en valeur patrimoniale.

L’État ou les collectivités locales peuvent également créer des sites patrimoniaux remarquables. Cette catégorie de servitude remplace les aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine et les secteurs sauvegardés. Dans ce cas, la protection concerne un secteur ou une ville entière. Elle inclut les espaces naturels qui se trouvent dans son périmètre. Ces différentes servitudes instaurées par le code du patrimoine impliquent le respect de mesures de conservation spécifiques.

Les aires de protection des espaces naturels

En France, de nombreux espaces naturels font l’objet d’une protection. Ces aires protégées couvrent 33 % du territoire national. Elles ont pour objectif de préserver l’environnement et la biodiversité, afin de limiter les effets du réchauffement climatique sur la faune et la flore. Elles regroupent :

• les sites classés et inscrits ;
• les zones du réseau Natura 2000 ;
• les réserves naturelles, terrestres et marines (355 réserves naturelles en France) ;
• les parcs naturels régionaux ;
• les parcs nationaux (comme le parc des Calanques, en mer Méditerranée) ;
• les parcs naturels marins (comme le bassin d’Arcachon).

Dans ces aires naturelles, l’activité humaine doit être compatible avec la protection de la faune et de la flore. L’Union Internationale pour la Conservation de la Nature (UICN) veille au maintien de la biodiversité, des espèces et des habitats protégés dans les aires naturelles. Il existe une interdiction de pratiquer certaines activités, comme la chasse et la pêche, et des mesures pour limiter l’artificialisation des sols. La construction d’habitats insolites n’est pas impossible, mais elle est très encadrée.

Construire un hébergement insolite en espaces protégés par le code du patrimoine

Les sites patrimoniaux et les abords des monuments historiques constituent des servitudes d’utilité publique. Elles sont annexées au plan local d’urbanisme (PLU). Ces zones protégées ont pour effet de limiter les possibilités de construire ou d’aménager un terrain privé situé dans leur périmètre de protection.

Faut-il une autorisation d’urbanisme pour aménager des habitats insolites en zone protégée ?

Pour aménager un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs de plus de 6 emplacements, vous devez demander un permis d’aménager. Quant aux hébergements insolites, la plupart entrent dans la catégorie des habitations légères de loisirs, au sens de l’article R.111-37 du code de l’urbanisme. À ce titre, ils sont exonérés d’autorisation d’urbanisme si leur superficie ne dépasse pas 35 mètres carrés. Cependant, cette exonération ne concerne pas les habitats insolites aménagés dans les zones protégées par le code du patrimoine.

Ainsi, selon l’article R.421-11 du code de l’urbanisme, toutes les habitations légères de loisirs doivent faire l’objet d’une déclaration préalable de travaux lorsqu’elles sont implantées dans un espace préservé. Cette autorisation d’urbanisme est délivrée par la mairie. L’instruction d’une déclaration préalable en zone protégée dure deux mois. Ce délai permet à la mairie de vérifier que votre projet respecte le plan local d’urbanisme. Pendant l’instruction, le dossier est transmis à l’architecte des Bâtiments de France (ABF).

Le rôle de l’architecte des Bâtiments de France

Dans les zones protégées par le code du patrimoine (abords de monuments historiques et sites patrimoniaux), c’est l’architecte des Bâtiments de France qui valide chaque projet. Son accord est indispensable, et la mairie ne peut pas aller contre un refus de l’ABF. S’il s’oppose au projet, vos travaux ne pourront pas aboutir.

Lors de son instruction, l’ABF s’intéresse à la conservation et à la protection du caractère patrimonial, historique ou culturel de la zone protégée. Si vous installez des habitats insolites dans le parc d’un château, l’ABF va vérifier que ces constructions sont qualitatives et qu’elles respectent l’harmonie du site. Lors de la création d’une offre d’hébergement aux abords d’un monument historique, il est conseillé de présenter le projet à l’ABF avant d’engager les démarches d’urbanisme.

Construire dans les sites naturels et les aires protégées

Le zonage du PLU tient compte des aires de protection des espaces naturels. Par ailleurs, tout comme les sites patrimoniaux et les abords des monuments historiques, certains sites naturels protégés sont des servitudes d’utilité publique. Elles sont donc annexées au plan local d’urbanisme, et doivent être prises en compte lors de l’instruction d’une autorisation d’urbanisme.

Aires naturelles protégées et plan local d’urbanisme

Par principe, les aires naturelles protégées sont des zones faiblement urbanisées. Elles constituent de véritables refuges pour la biodiversité, la faune et la flore, et participent au développement durable. En conséquence, elles font généralement l’objet d’un zonage spécifique dans le plan local d’urbanisme. Les parcs nationaux, les réserves naturelles, les zones humides ou le littoral sont souvent classés en zone naturelle (N) ou agricole (A).

Dans ces zones sous surveillance de l’UICN, le plan local d’urbanisme est très restrictif, et les habitations permanentes sont souvent interdites, à de rares exceptions près. Cependant, par leur caractère démontable et temporaire, les habitats insolites dépourvus de fondations (tentes, bulles, tipis, yourtes, etc.) peuvent être autorisés. Pour concrétiser votre projet, vous devez proposer des hébergements qui respectent l’environnement et les espèces animales ou végétales du site.

Quelle autorisation pour construire dans les zones naturelles protégées ?

Les zones naturelles protégées sont régies par le code de l’environnement et par différents textes, comme la loi Littoral. Dans ces zones, la réglementation applicable aux constructions diffère selon la nature de la protection et les objectifs de conservation. Dans les sites inscrits et classés, les habitations légères de loisirs sont systématiquement soumises à autorisation. Elles doivent faire l’objet d’un avis consultatif de l’architecte des Bâtiments de France. En cas d’opposition de l’ABF, la mairie demeure libre de valider ou de refuser votre projet.

Dans les réserves naturelles, les parcs nationaux et les parcs naturels régionaux, les constructions sont soumises aux règles classiques du droit de l’urbanisme. L’aménagement du terrain doit faire l’objet d’un permis d’aménager. Les habitations légères de loisirs de moins de 35 mètres carrés sont exonérées d’autorisation. Attention, cette exonération ne vous dispense pas de respecter le plan local d’urbanisme. Même en l’absence d’autorisation, vos habitats insolites doivent respecter la réglementation. Vous devez consulter le PLU avant de commencer vos travaux.

Habitats insolites en zones protégées : bonne ou mauvaise idée ?

Le développement d’hébergements touristiques dans une zone protégée possède des avantages et des inconvénients. L’environnement exceptionnel de ces sites naturels ou patrimoniaux est un facteur d’attractivité pour les touristes. Cependant, vous devrez adapter votre projet à un cadre réglementaire plus contraignant.

Un environnement attractif pour vos habitats insolites

Les habitats insolites se démarquent des hôtels et des campings classiques en proposant une approche innovante du tourisme. Installer vos hébergements au cœur d’un parc national, dans une zone du réseau Natura 2000 ou près du littoral peut devenir un véritable atout. La conservation et la protection des espèces et des sites naturels ne sont pas incompatibles avec le développement d’activités touristiques. Les pouvoirs publics encouragent d’ailleurs fortement ce type d’activités dans certaines zones.

Dans les aires naturelles, vous pouvez proposer des activités axées sur le développement durable et la biodiversité. Le retour à la nature et l’observation de la faune et de la flore font partie intégrante du tourisme vert. Dans le parc d’un château ou dans les sites patrimoniaux, vous pouvez proposer des habitats insolites confortables et cosy. Parmi les activités à développer, la découverte du patrimoine et de la culture locale peut séduire vos hôtes.

Une réglementation contraignante et des activités restreintes

Les aires protégées (réserves naturelles, sites patrimoniaux, réseau Natura 2000, etc.) possèdent une forte attractivité auprès du public. Cependant, différents contrôles régissent la gestion et le développement d’une activité touristique dans ces zones. Pour concrétiser votre projet, vous devrez convaincre l’ABF, les instances locales. Selon l’ampleur des travaux et leur impact sur l’écosystème, une étude environnementale pourra viser votre projet. Vous devrez démonter que vos habits insolites sont compatibles avec la stratégie nationale pour la biodiversité, portée par l’UICN.

Si vos habitats insolites sont autorisés dans le parc d’un château, vous devrez adapter votre projet aux prescriptions de l’ABF. Dans les réserves naturelles ou dans certaines aires protégées, votre activité devra être la plus discrète possible. Vous devrez respecter l’état du site et contribuer à la conservation des espaces naturels. Il n’est pas toujours autorisé d’abattre des arbres ou de construire des structures avec fondations. Dans certaines aires naturelles, vous devrez démonter vos locations atypiques chaque année, à la fin de la saison touristique.